Jotta ihmiset voisivat asua siisteissä ja remontoiduissa taloissa, nauttia kävelystä talon lähellä, on välttämätöntä ylläpitää koko julkisen palvelujärjestelmän toimivuutta, järjestää yhteisen omaisuuden käyttö asianmukaisesti, huolehtia asukkaiden viihtyisyyttä ja piha-alueen kunnostusta. Kenen pitäisi tehdä tämä? Ilmeisesti kerrostalon (MKD) asukkaiden on tehtävä tärkeää työtä sellaisen tahon järjestämiseksi, joka huolehtii yhteisestä omaisuudesta laadukkaasti ja oikea-aikaisesti sekä pitää talon siistinä ja siistinä heidän etujensa mukaisesti. Kaikenlaista kodin kunnossapitotyötä kutsutaan MKD-johtamiseksi.
Kuinka MKD voidaan tarkalleen ottaa käyttöön?
Monet ovat kuulleet MKD:n hallintamenetelmistä tällä hetkellä. Mutta usein ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi aikaa ymmärtää yksityiskohtia, vaikka tämä tieto on erittäin hyödyllistä.
Venäjän federaation asuntosäännöstössä MKD:n hoitomenetelmät on esitetty hyvin ymmärrettävällä tavalla (161 artiklan 2 osa). Kaikki eivät kuitenkaan sovellu jokaiseen kotiin. Jos MKD:ssä on alle kolmekymmentä asuntoa,asuntolainsäädäntö tarjoaa suoran hallinnoinnin tavan hoitaa MKD:tä. Tässä tapauksessa sopimukset tavarantoimittajien, korjaajien, siivoajien ja muiden työntekijöiden kanssa tekevät asunnonomistajat, jotka ovat vastuussa tarkastusorganisaatioille ja maksavat sakkoja paloturvallisuuden, onnettomuuksien, ennenaikaisen jätteenkeräyksen ongelmista. Hoitoa hoitaa yleensä asukkaiden aloiteryhmä tai valittu edustaja pro bono -periaatteella. Mutta MKD:n ylläpitoon ja toimintaan liittyvien toimintojen toteuttaminen on paljon työtä, joten on järkevää asentaa suora ohjaus MKD:n hallintakeinona pienissä taloissa. Jokaisella asukkaalla on oma näkemyksensä ihanteellisesta talosta ja sisäänkäynnistä, joten asukasmäärä vaikuttaa suoraan mahdollisuuteen päästä kompromissiin ja vaikuttaa konfliktien ja väärinkäsitysten todennäköisyyteen.
Toinen asuntolaissa määritelty vaihtoehto MKD:n hallinnointiin on tietyntyyppisen oikeushenkilön hallinnointi. Erityisesti tällainen henkilö voi olla asunnonomistajien yhdistys (HOA), asunto-osuuskunta (HC) tai muu erikoistunut kuluttajaosuuskunta (PC). Tällä hallintamenetelmällä asunnonomistajat v altuuttavat oikeushenkilön allekirjoittamaan sopimuksia meneillään olevista korjauksista ja kaikista talokiinteistön käyttöön liittyvistä näkökohdista sekä vesihuollon, sanitaatio-, lämmitys- ja muiden palvelujen toimittamisesta.
Kolmas vaihtoehto on sopimuksen tekeminen hallinnoivan organisaation kanssa, joka tekee kaikenpalveluvalikoima MKD:lle ja samalla olla vastuussa Venäjän lainsäädännön mahdollisista rikkomuksista tarkastusviranomaisten edessä.
Kuka päättää MKD:n hallinnasta?
Asunnonomistajat eivät vain voi hallita omaa neliötä, vaan heidän on myös pidettävä yhteinen omaisuus hyvässä kunnossa. Siksi Venäjän federaation asuntolaki sisältää ohjeen, jonka mukaan asunnonomistajat voivat päättää, kuinka heidän taloaan hoidetaan. Ennen kuin valitset MKD:n hallintamenetelmän, asunnonomistajien tulee tutkia yksityiskohtaisesti omat erityispiirteensä, mikä sopii taloon parhaiten, ottaen huomioon sen ikä, kunto ja muut ominaisuudet sekä korreloi se omistajien halun kanssa. hoitaa omaa kotiaan ja maksaa sähkölaskuja ajallaan.
Lopullinen valinta tehdään omistajien yhtiökokouksessa, joka voidaan pitää henkilökohtaisesti tai järjestää ilman kaikkien asukkaiden henkilökohtaista läsnäoloa. Jotta kokouksen päätös olisi lainvoimainen, sen puolesta tulee äänestää asukkaiden, joilla on yhteensä vähintään 50 prosenttia äänistä. Jokaisen MKD:n vuokralaisen tulee tiukasti hyväksyä yhtiökokouksen valinta siitä, miten MKD:tä hallinnoidaan, vaikka itse kokous mahdollisesti laiminlyöisikin. Kun kokous pidetään poissaolevana, osallistumisena katsotaan omistajan oikea-aikaisesti tekemänsä kirjallinen siirto. Tällaisen asunnonomistajien kokouksen tulos kirjataan MKD:n hallintotavan valintapöytäkirjaan, joka on kiinnitetty sisäänkäyntiin siten, että jokainen omistajaasunnot ehdottomasti tutustuivat häneen. Julkisen sijoittamisen tekee kokouksen alullepanija kymmenen päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Samalla tavalla, järjestämällä yhtiökokous, toteutuu mahdollisuus muuttaa MKD:n hallintotapaa.
Kaikki edellä mainitut liittyvät taloihin, jotka ovat jo käytössä. Mutta uusien talojen kohdalla tilanne on toinen. Usein käy niin, että uudisrakennuksessa kaikilla vuokralaisilla ei ole omistusoikeutta, esimerkiksi he ovat pitkämielisiä osakkeenomistajia. Koska tällaisilla kansalaisilla ei asuntolainsäädännön mukaan ole äänioikeutta talon hallintamuodon määrittämisessä, on mahdotonta valita tapaa hoitaa tätä taloa.
Mitä tapahtuu, jos MKD-ohjaustapaa ei valita?
Asuntolaki rajoittaa ajanjaksoa, jolloin omistajilla on mahdollisuus harkita ja organisoida HOA:n luomisprosessia tai hallintoorganisaation valintaa.
päättää hallintoelin. Täällä kenelläkään vuokralaisista ei ole oikeutta kieltäytyä, ja jokainen omistaja on velvollinen noudattamaan valitun hallinnointiorganisaation kanssa tehdyn hallinnointisopimuksen määräyksiä riippumatta siitä, sopiiko tämä sopimus hänelle vai ei. Mutta aina on olemassa menettelytapamahdollisuus korjata nykyinen tilanne ja ennen sopimuksen päättymistä pitää yhtiökokous keskustelemaan MKD:n tai hallinnoivan organisaation hallintotavan muuttamisesta.
Mitä MKD:n tilojen ylläpito sisältää?
Kaikki palvelut ja työt, jotka liittyvät käsitteeseen "MKD:n tilojen ylläpito" on määritelty asuntolainsäädännössä. Tämä konsepti sisältää laajan valikoiman palveluita veden, sähkön, kaasun, lämmön hankinnan järjestämiseen, talossa asuvien kansalaisten rekisteröintiin, kirjanpitopalveluihin, tekniseen käyttöön, saniteettihuoltoon.
Tekniseen käyttöön puolestaan kuuluu rakennuksen suunnittelujärjestelmien ylläpito ja korjaustyöt. Saniteettihuolto sisältää kaikki toimenpiteet puhtauden ja järjestyksen ylläpitämiseksi talossa ja viereisellä alueella, esimerkiksi siivous, desinfiointi, deratisointi, desinfiointi.
Mitä HOA tekee?
Tällainen tapa hallita MKD:tä HOA:na näyttää siltä, että jotkut vuokralaiset haluaisivat pystyä hallitsemaan kotinsa ylläpitomenoja. HOA:n johtajuus ei synny tyhjästä, vaan se syntyy aina aktiivisimmista ja kiinnostuneimmista asukkaista. Ja vaikka tällaisilla yritteliäillä kansalaisilla ei aina ole täydellistä tietoa oikeusperustasta ja tietämyksestä yleishyödyllisten palvelujen alalla, tärkeä tekijä onnistuneessa työssä on halu tehdä kodistaan parempi. HOA:n hallituksen on tehtävä sopimustyöt siivouksesta, jätehuollosta, teknisten yhteyksien kunnossapidosta ja muista asioistatalon ja viereisen alueen kunnossapito. Järjestyksen ylläpitäminen ja hygienia- ja paloturvallisuusstandardien noudattaminen on myös HOA:n tärkeä tehtävä. Johdon taloudellinen puoli sisältää kirjanpitäjän läsnäolon HOA:ssa, joka pitää kirjaa varoista, jotka vuokralaiset siirtävät palveluihin, sekä talon tarpeisiin käytetyistä rahoista. HOA:n lisätuloja voidaan saada minkä tahansa yhteisen omaisuuden osan vuokrauksesta.
Jos omistaja päättää itse, haluaako hän liittyä HOA:n jäseneksi vai ei, HOA:lla ei puolestaan ole oikeutta kieltäytyä ottamasta riveihinsä, vaikka yhtäkkiä muita HOA:n jäseniä tulee vastustamaan. Haluttomuus liittyä HOA:n jäseneksi liittyy joskus tarpeeseen maksaa lisäpalveluista - turvallisuus parkkipaikalla ja sisäänkäynnillä, kukkapenkit pihalla, videokamerat lattioissa. HOA:n jäsenille maksu on todellakin pakollista, jos HOA:n hallitus on tehnyt tällaisen päätöksen. Pääsy tähän tilanteeseen voi olla yksittäinen sopimus HOA:n kanssa, jossa kaikki maksut hyväksytään etukäteen.
Miten rahastoyhtiö toimii?
Omistajien ja erikoistuneen hallinnointiyhtiön välisellä suoralla sopimuksella sen odotetaan tarjoavan kotiin huolto- ja sanitaatiopalveluita sekä korkeatasoista korjaustyötä ammattitaitoisina ja kokeneina asiantuntijoina, jotka työskentelevät rahastoyhtiö pystyy arvioimaan oikein työn tarpeen ja monimutkaisuuden, valitsemaan sopivat materiaalit, kutsumaan oikeatasiantuntijoita. Jos rahastoyhtiö työskentelee useiden talojen kanssa, myös alhaisemmat työ- ja palvelukustannukset ovat mahdollisia. Kommunikointi rahastoyhtiön kanssa on kuitenkin usein vaikeaa, ja pienikin tapaus, kuten polttimoiden palaminen, voi olla hankalaa useiden päivien ajan.
Sopimus rahastoyhtiön kanssa: mikä on tärkeintä?
Tärkein vaihe MKD:n hallinnointitavan perustamismenettelyssä on sopimuksen kehittäminen ja solmiminen rahastoyhtiön kanssa. Sopimuksen sisältö määrää vuokralaisten ja rahastoyhtiön välisen tulevan suhteen, mukaan lukien mahdollisuus irtisanoa sopimus, jos talonhoitotehtäviä suoritetaan epärehellisesti. Sopimuksen tekstissä on mainittava kaikki talon omaisuus, töiden ja palveluiden tyypit ja tiheys, jotka rahastoyhtiön tulee tuottaa, sekä kaikkien omistajien suorittamien maksujen määrä ja ajoitus. Sopimuksessa voit myös määrätä menettelystä, jolla asukkaille raportoidaan tehdystä työstä. Jos näin ei tehdä, raportti tulee lähettää omistajille kerran vuodessa.
Miksi MKD:n neuvosto kokoontuu?
Vuokralaisten velvollisuutena on myös valita talon v altuusto siinä tapauksessa, että MKD:n hallintotavoista on valittu vaihtoehto rahastoyhtiön kanssa. Itse asiassa v altuuston päätehtävät ovat ehdotusten laatiminen ja meneillään olevan työn valvonta. Omistajakokouksessa v altuuston jäsenet tekevät ehdotuksia siitä, mitä tarkalleen tarvitaankorjata, mitkä meneillään olevat korjaukset voidaan siirtää ensi vuodelle ja jotka vaativat kiireellisiä toimenpiteitä, kenelle ja mihin tarkoituksiin yhteistä omaisuutta voidaan vuokrata ja muut MKD:n kunnossapitoon ja maisemointiin liittyvät näkökohdat. V altuuston tehtäviin kuuluu myös selvitys niistä sopimuksista, joita omistajat ehdottavat solmittavaksi talon asukkaiden oikeuksien ja etujen turvaamiseksi. Harkinnan tulosten perusteella neuvosto tekee päätelmänsä ja suosituksensa kaikista asiakirjoista. Voidaan sanoa, että MKD:n neuvosto virtaviivaistaa tärkeiden asioiden käsittelyä omistajakokouksissa, on vuorovaikutuksessa hallinnoivan organisaation kanssa ja valvoo hallinnointisopimuksen ehtojen toteutumista.
MKD-hallinnan eri muotojen edut ja haitat
Jos teemme vertailevan kuvauksen MKD:n hallintamenetelmistä, voimme tehdä seuraavat johtopäätökset. Pohjimmainen ero on siinä, että suoraan johtamiseen kuuluu kaikkien asioiden ratkaiseminen talon asukkaiden toimesta. Kaksi muuta tapaa hallita MKD:tä mahdollistavat vastuun taakan siirtämisen HOA:n puheenjohtajan tai hallinnoivan organisaation johdon harteille. Toisa alta itsenäisellä johtamisella voi toimia varoilla paljon liikkuvammin ja joustavasti mukauttaa töiden ja palveluiden valintaa nykytilanteeseen. Kotia suoraan hoitavat asukkaat voivat jopa vähentää merkittävästi kodin korjaus- ja ylläpitokustannuksiaan valitsemalla urakoitsijat toiveidensa mukaan töiden ja palveluiden kustannuksiin.
Samaan aikaan erottuva piirresopimus rahastoyhtiön kanssa saa asiantuntijapalveluita lain vaatimusten mukaisesti. Vuokralaisten johtamisessa tai HOA:n muodossa erityiskoulutetut ja -taidot eivät aina osallistu kodin ylläpidon järjestämiseen, joten asumis- ja kunnallispalvelujen sekä lainsäädännön henkilöstön koulutus voi vaatia lisäkustannuksia. Myös johtavilla organisaatioilla on pääsääntöisesti saatavilla erikoislaitteita, joiden avulla ne voivat tarjota monia palveluita korkeammalla tasolla. Yleisesti ottaen kaikilla MKD:n hallintamenetelmillä on omat vivahteensa, jotka on otettava huomioon valinnassa.
Mihin ottaa yhteyttä, jos rahastoyhtiön kanssa on ongelmia?
Mikäli talon kunnossapidossa ilmenee puutteita (esim. roskia ei ole viety konttipaik alta ajoissa, sisäänkäyntiä ei ollut märkäpuhdistettu, hissin seinät maalattu ja muut rikkomukset) on suositeltavaa Ota ensin yhteyttä suoraan rahastoyhtiöön ja pyydä ongelmien korjaamista. Jos rahastoyhtiö ei vastaa, tulee tehdä valitus V altion asuntotarkastusvirastolle tarkistettavaksi.
On kuitenkin olemassa vaihtoehtoisia tapoja vaikuttaa rahastoyhtiöön. Niinpä Pietarissa kaupunginhallituksen luoma portaali”Meidän Pietarimme” on toiminut useiden vuosien ajan. Tälle sivustolle voit lähettää raportin olemassa olevasta ongelmasta valitsemalla sopivan luokan ja liittämällä mukaan kuvia tai asiakirjoja. Sivustolle rekisteröitymisen jälkeenviesti lähetetään käsittelyä varten toimeenpanijalle - rahastoyhtiölle ja piirihallinnon valvonnalle. Samalla asetetaan automaattisesti aika, jonka aikana urakoitsija on velvollinen antamaan vastaus ongelman poistamisesta. Viestitilastot ovat tärkeä indikaattori piirihallintojen asunto- ja kunnallispalvelualalla, joten suurin osa viesteistä käsitellään tehokkaasti ja ajallaan.
MKD:n hallintatavan määrittämiseen liittyville ongelmille on portaalissa avoinna kaksi viestien lähetyskategoriaa: "Rikkomukset hallinnoivaa organisaatiota valittaessa/vaihtaessa" ja "Rikkomukset HOA:ta luotaessa". Lisäksi, jos valitusta rahastoyhtiöstä ei ole tietoa, voit lähettää viestin kategoriaan "Talossa ei ole tietoa hallinnointiyhtiöstä."
Portaalissa on v altava valikoima luokkia talon ja pihan yhteisen omaisuuden epätyydyttävästä kunnosta kertovien viestien lähettämiseen. Voit myös ilmoittaa leikkikentän rikkoutuneista keinuista, ylivuotavista roskakoreista ja pesemättömistä portaista. Suosituimmat talon huoltoluokat ovat "Etuoven epätyydyttävä kunto" ja "Sisäänkäynnin puhdistusaikataulun noudattamatta jättäminen tai laiminlyönti". Ensimmäisessä vastaanotetaan viestejä kiireellisten töiden tarpeesta sisäänkäynnin meneillään olevassa korjauksessa, toisessa - tiedot porraskäytävän saniteettitilan rikkomisesta.
Tietoisuus MKD:n hallintamenetelmistä, niiden ominaisuuksista, rahastoyhtiön valintamenettelystä ja sen työn seurannasta antaa sinun valita menestyneimmän vaihtoehdonkotisi kunnossapito. Ymmärtääksesi asuntolainsäädäntöön, sinun on käytettävä melko paljon aikaa, mutta tämä työ maksaa itsensä hyvin hoidetuilla portailla ja sujuvasti toimivilla hisseillä.
