Arvojen tyypit arvostustoiminnassa

2024 Kirjoittaja: Henry Conors | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2024-02-12 06:53

Hinta on yksi siviilioikeudellisen liiketoimen kohteen tärkeimmistä ominaisuuksista. Mitkä ovat sen merkit? Miten arvot luokitellaan? Mihin tarkoitukseen liike- tai kiinteistöalalla relevantit indikaattorit lasketaan ja millä menetelmillä?

Mitä ovat "kustannus" ja "arvio"

Ennen kuin tutkimme arvotyyppejä ja niihin liittyviä luokittelusyitä, määritellään, mikä se on. Kriteereitä, jotka mahdollistaisivat sen yksiselitteisen ominaisuuden antamisen maailman ja venäläisten taloustieteilijöiden keskuudessa, on melko paljon. Suosituimpien joukossa on tämä: kustannus on rahasumma, joka asetetaan liiketoimen ehdoksi siviilioikeudellisten suhteiden subjektien vuorovaikutusprosessissa omistusoikeuksien tai muiden esineen käyttömekanismien odotettavissa olevalla hetkellä. Käsite "arviointi" puolestaan liittyy kyseisen summan määritysmekanismiin.

Arviointinäkökohdat

Arviointikohteita voivat olla kiinteistöt, palvelut, liikenne, taloustavarat, immateriaaliomaisuus - kaikki, mitä siviililaki mahdollistaa yksityishenkilöiden ja oikeushenkilöiden liiketoimien kohteena. Menettely rahallisen arvon määrittämiseksi,jonka siirtäminen oikeussuhteen subjektilta toiselle on perusta omistusoikeuden siirrolle, suoritetaan molempien osapuolten tunnustamilla menetelmillä. Niitä voivat tarjota myös kolmannet osapuolet, mutta kaupan pääosapuolten kanssa sovittaessa.

Tavaroiden, omaisuuden tai palveluiden arvo voidaan määrittää osapuolten pyynnöstä tai lakisääteisten vaatimusten perusteella, oikeussuhteen luonteen mukaan. Joten esimerkiksi kiinteistökaupoissa arvioijien käyttö on monissa tapauksissa pakollista omistuksen rekisteröinnissä.

Arviointi lähestyy

Arviointi, kuten myös esimerkiksi arvon tyypin määrittäminen, voidaan suorittaa erilaisten lähestymistapojen puitteissa. Venäjän liiketoiminnassa on kolme pääasiallista: kannattava, vertailukelpoinen ja kallis. Mieti niiden olemusta.

Tuottomallissa käytetään menetelmiä, jotka perustuvat arvioitujen tulojen laskemiseen arvioitavan kohteen uuden omistajan mahdollisesta käytöstä - esimerkiksi vuokrauksesta. Vertailevassa mallissa tutkitaan eräiden esineiden omaisuusarvotyyppejä kuvaavia lukuja ja toisten peruskäsitteitä hyvin samank altaisia indikaattoreita. Esimerkiksi arvioija, määrittäessään sopivaa rahallista tunnuslukua asunnolle, tutkii pääsääntöisesti olemassa olevia kiinteistömarkkinoiden ehdotuksia. Kustannusmallin puitteissa lasketaan mahdolliset kustannukset, jotka ovat välttämättömiä kohteen asianmukaisessa toimintakunnossa pitämisen kann alta. Jos,Oletetaan, että henkilö ostaa traktorin, niin hänen palkkaamansa arvioijan on otettava huomioon mahdolliset laitteiden korjaamiseen liittyvät kustannukset määrittäessään tämän tyyppisen kuljetuksen kustannuksia.

Arvo-arvion tulos

Kun kiinteistöjen arvotyypit on analysoitu ja asianmukainen arvio on annettu, tulosta voidaan käyttää ohjeena määritettäessä kaupan lopullista hintaa. Tai muihin tarkoituksiin - esimerkiksi vakuutussopimusta solmittaessa, lainaamalla, myytäessä osaketta jne. Mietitään, millaisia arvotyyppejä venäläisten asiantuntijoiden eri esineiden arvioinnissa erotetaan. Ja myös kuinka olennaista tietoa voidaan käyttää käytännössä.

Arvoluokitus

Millaisia tietyn arviointikohteen arvoja nykyaikaiset asiantuntijat erottavat? Täällä on monia luokittelukriteerejä. Harkitse yhtä yleisimmistä malleista venäläisten taloustieteilijöiden keskuudessa.

Se sisältää erityisesti markkina-arvon. Tämä on hinta, jonka arvo on kiinteä kohteen arvostushetkellä edellyttäen, että se on tarkoitus myydä kilpailevassa segmentissä. Eli oikean hinnan määrittämisen edellytyksenä on julkisen tiedon saatavuus tuotteiden hinnoittelun periaatteista, merkittävien hintaan vaikuttavien ulkoisten (sääntely)tekijöiden puuttuminen.

Tarkasteltavassa mallissa on sijoitusarvo. Sen indikaattorit tunnistetaan, jotta voidaan tarjota tietoa tiettyyn kohteeseen sijoittamisesta kiinnostuneille. Joissakin tapauksissaSijoituksen arvo voi vastata markkina-arvoa. Mutta näin ei aina ole. Joskus sijoitusarvon kanssa lasketaan myös kohteen likvidaatioarvo. Sen arvo ilmaisee mahdollisen tuoton todennäköisen määrän kaupan kohteen jälleenmyynnistä.

Siellä on kiinteistöarvo. Sen perustamisen tarkoituksena on esineen kirjaaminen tiettyyn v altion tai toimialaan liittyvään rekisteriin, jonka jälkeen tietoja käytetään asiaankuuluvilla lausunnoilla. Yleensä tässä tapauksessa puhumme verojen laskemisesta. Kiinteistöjen kiinteistörekisteriarvo on yleensä markkina-arvon alapuolella tai suunnilleen yhtä suuri.

On olemassa myös sellainen asia kuin vakuutusarvo. Se sisältää vakuutussopimuksen mukaisten maksujen määrän laskemisen. Joissain tapauksissa myös kohteen uusimiskustannus lasketaan samanaikaisesti sen kanssa. Näin tapahtuu esimerkiksi, jos asiaa koskeva sopimus vakuutusyhtiön kanssa ei tarkoita rahallista korvausta, vaan kohteen saattamista alkuperäiseen toimintakuntoonsa vaurion tai vian sattuessa.

Olemme siis tarkastelleet 4 arvotyyppiä, jotka ovat yleisimpiä venäläisessä taloustieteessä, sekä useita toisiaan täydentäviä. Tämä luettelo ei tietenkään ole tyhjentävä. On olemassa yksityisiä markkina-arvotyyppejä sekä sijoitus- tai kiinteistöjä, jotka liittyvät kohteiden ominaisuuksiin, joilla on erilainen oikeudellinen asema. Siirrytään nyt tutkimaan niiden objektien olemusta, joiden suhteen vastaava parametri lasketaankäytännön merkitystä.

Liiketoiminnan arviointi

Tietenkin on olemassa monia tietyntyyppisiä objekteja, joiden suhteen arvo määritetään. Venäjän liiketoiminnassa tavallisimpia ovat liike-elämä ja kiinteistöt. Ensimmäisessä tapauksessa arvioidaan yritysten kokonaisvarallisuus, johtamisperiaatteet ja voittoa tuottavat toiminnot. Ennen yritysarvon tyyppien tutkimista on hyödyllistä määrittää tavoitteet, jotka vastaavan arvioinnin kohteena on.

Miksi arvostaa liiketoimintaa? Ensimmäinen vaihtoehto tässä on yrityksen myyntinäkymät. Yrityksen omistaja voi päättää uuden yrityksen perustamisesta, mutta ensin on hyödyllistä siirtää nykyinen toisen omistajan käsiin. Myös liiketoiminnan arviointia voidaan tehdä yrityksen johtamisen laadun parantamiseksi, mahdollisten johtamisjärjestelmän puutteiden tunnistamiseksi. Toinen vaihtoehto on kiinnittää sijoittajien huomio, mikäli käyttöpääomaa ei ole riittävästi tai yritys on asettanut tehtäväksi markkinoiden laajentamisen, minkä seurauksena lisärahoitustarve on olemassa. Yritysarviointi voidaan tehdä lainaa haettaessa - hän on pääsääntöisesti ohjenuorana pankin lainapäätöksen tekemisessä.

Liiketoiminnan arvostusarvot

Millaisia arvoja yritysten arvostukseen liittyy? Mitä periaatteita tässä käytetään useimmiten? Pääasialliset arvotyypit, joita sovelletaan liiketoiminnan arvonmääritykseen, ovat markkinat ja sijoitus. Joidenkin asiantuntijoiden mukaan yrityksen ostomahdollisuutta harkitessaan,kumppanin on suositeltavaa keskittyä toiseen suuntaan relevanttien näkymien analysoinnissa. Koska yritykselle tyypillinen "markkinahinta" on indikaattori, joka ei aina kerro yksiselitteisesti yrityksen kehityspotentiaalista. Mutta jos puhumme sen tunnistamisesta, niin tarvittavien lukujen laskemisen keskeiset periaatteet voivat perustua:

- käytettävissä olevien indikaattoreiden vertailusta muille markkinaosapuolille tyypillisiin indikaattoreihin;

- liiketoiminnan kilpailuetujen tutkimisesta;

- arvioinnin tekevien asiantuntijoiden subjektiivisesta näkemyksestä;

- ulkoisten tekijöiden vaikutuksen tutkimiseen.

Yrityksen sijoitusarvon määrittämisessä voidaan soveltaa samoja periaatteita, mutta niiden lisäksi on sallittua käyttää myös useita muita:

- liiketoimintaan osallistuvien subjektien käyttäytymisen mallintaminen (tekijöiden vaikutus);

- kannattavuuden laskeminen (markkina-arvon nousu ajan myötä).

Tietyt kustannusindikaattorit voivat tyydyttää potentiaalisen yrityksen ostajan tai sijoittajan riippuen siitä, mikä on yritykseen tehtävän investoinnin arvioitu koko ja mitkä ovat niiden takaisinmaksunäkymät. Monissa tapauksissa sijoitukset voivat olla luottoalkuperää. Mahdollisen voiton arvon ei tulisi vain poiketa nollasta, vaan sen tulisi myös varmistaa koron maksaminen pankille. Lisäohjeita sijoittajan päätöksentekoon, lukuun ottamatta liiketoiminnan markkina- ja sijoitusarvoa kuvaavia indikaattoreita, voivat olla:

- liiketoiminnan odotettu kestävyys (kykytuottaa tuloja ajan myötä);

- takaisinmaksuaikojen korrelaatio kilpailukykyisten yritysten kanssa (ehkä sijoittajan on kannattavampaa sijoittaa toiseen yritykseen ja ostajalle - ostaa se);

- kumppanien välinen luottamus.

Yllä olevat kriteerit voivat olla varsin subjektiivisia. Siksi liiketoiminnassa yrityksen markkina- ja sijoitusarvo ovat parametreja, vaikkakin tärkeitä, mutta eivät aina keskeisimpiä.

Toinen mahdollinen tekijä on yrityksen investointien tai mahdollisen oston arviointiin liittyvien töiden kustannukset. Jos yrityksen tutkimukseen voi liittyä merkittäviä investointeja, jotka eivät tarkoita todellista voittoa (esimerkiksi ottamalla yhteyttä ulkopuolisiin asiantuntijoihin, tilintarkastajiin ja analyytikoihin), on todennäköistä, että sijoittaja tai yrityksen mahdollinen ostaja ei halua käsitellä tietty yritys.

Kiinteistöjen arviointi

On hyödyllistä tutkia, millaisia kiinteistöjen arvoja on ja mitä lähestymistapoja sitä arvioidaan. Mutta ensin, kuten liiketoiminnassa, määritellään tavoitteet, joita vastaavantyyppisten siviilioikeudellisten liiketoimien osallistujat tavoittelevat. Tarve tutkia kiinteistön arvotyyppejä sekä kääntyä arvioijan palveluihin syntyy seuraavissa päätapauksissa:

- on kauppa asunnon, toimiston, muun rakennuksen tai tilan myynnistä;

- yrityksen omaisuus arvioidaan;

- veropohjan suuruus määräytyy kiinteistön perusteellamaksut.

Käytännössä kiinteistön arvioinnille voi tietysti olla enemmänkin syitä. Esimerkiksi joissain tapauksissa on tarpeen määrittää arvioitujen kustannusten tyypit perustoimenpiteiden lisäksi. Tai - vaihtoehtona - arvioida kiinteistöjä siirtääkseen ne v altion tarpeisiin.

Kiinteistöjen arvioinnit

Huomasimme edellä, että yrityksen arvon päätyypit ovat markkinat ja investoinnit. Kiinteistöjen os alta voidaan tarkastella samoja parametreja, mutta pääsääntöisesti joukko muita tulee lisäksi. Nimittäin - kohteen kiinteistö- ja vakuutusarvo. Joissakin tapauksissa määrätään myös selvitystila. Olemme jo tarkastelleet edellä markkina- ja sijoitusarvon määrittämisen piirteitä. Kiinteistöjen os alta yleiset periaatteet ja menetelmät ovat yleensä muodoltaan samanlaisia kuin yritysten arvostuksessa. Niitä käytetään vain, kun ne ovat paremmin mukautettuja merkityksellisten markkinoiden erityispiirteisiin: "kilpailu" korvataan "tilalla" (korjaustaso, viimeistelymateriaalit ja sen laatu jne.), "kannattavuus" - odotetulla " nousussa".

Tutkitaan nyt miten kiinteistö-, vakuutus- ja likvidaatioarvojen luvut lasketaan. Niissä kaikissa on joitain erityispiirteitä. Jokaiselle listatuista määritetyistä arvotyypeistä on tunnusomaisia arvostusmenetelmien piirteitä. Harkitse niitä.

Jos puhumme kiinteistön kiinteistöjen kiinteistörekisteriarvosta, niin arvioija ottaa lähtökohtana metodologianheijastuu asiaankuuluvissa lainsäädäntölähteissä, v altiovarainministeriön ja muiden asumiseen liittyvän tiedon käytännön käytöstä vastaavien osastojen suosituksissa. Joissakin tapauksissa voidaan käyttää myös erityisiä kriteerejä kohteen markkina-arvon määrittämiseksi. Erilaista teknistä dokumentaatiota voidaan tutkia.

Jos tehtävänä on määrittää kiinteistön vakuutusarvo, niin tässä tapauksessa arvioija ohjaa pääsääntöisesti markkinakeinoja, mutta sovitettuna myynti- ja ostokaupan todelliseen sisältöön. Esimerkiksi, jos henkilö ostaa asunnon asuntolainalla, vain lainasumma voidaan sisällyttää vakuutuskuluihin. Ja tässä tapauksessa vakuutusyhtiöiden kanssa tehdyn sopimuksen mukaisen summan vastaava laskentaperuste voi olla pienempi kuin jos asunnon nettomarkkina-arvo olisi otettu lähtökohtana.

Asuntoluotto on esimerkki markkinasegmentistä, jossa esineen likvidaatioarvo voi olla käytännössä merkittävä siviilioikeudellisten liiketoimien subjekteille. Jos esimerkiksi yksityishenkilö tai yhteisö ei täytä lainan takaisinmaksun ehtoja, pankki todennäköisesti päättää myydä pantin. Jo ennen sopimuksen allekirjoittamista lainan käsittelystä rahoituslaitos saattaa haluta analysoida hankkeen selvitystilaosuuden näkymiä.

Huomaa kuitenkin, että joidenkin asiantuntijoiden mielestä ei ole asianmukaista käyttää termiä "selvitysarvo" kiinteistökaupoissa ollessaan vuorovaikutuksessa pankkien kanssa. Asiase, että asuntolainasopimus ei oletusarvoisesti tarkoita asunnon pakollista siirtymistä pankin omistukseen - se on vain lainan vakuus. Puhtaassa muodossaan likvidaatioarvo tarkoittaa sen hinnan laskemista, jolla kohteen (esimerkiksi yrityksen) omistaja voi myydä omaisuutensa (esimerkiksi yrityksen konkurssin vuoksi). Siksi kyseistä termiä tulee käyttää varoen kiinteistöjen suhteen.

Hinta on vakioarvo?

Monet modernit taloustieteilijät ajattelevat, että eivät. Ellei tietysti puhuta markkinataloudesta, jossa on paikka vapaan hinnoittelun mekanismille, joka perustuu tarjontaan ja kysyntään. Riippumatta siitä, minkälaisia tavaroiden arvoa tutkitaan, jokainen niistä on muuttuva arvo, likimääräinen ohje, jota kaupan osapuolet voivat käyttää tietyllä hetkellä. Tietysti on toimialoja, joilla relevanttien indikaattoreiden volatiliteetti on minimaalinen - esimerkiksi v altion tilausten hallitsemat markkinasegmentit. Mutta tämä on pikemminkin poikkeus. Kyky navigoida muuttuvassa kustannusympäristössä on yksi modernin yrityksen tärkeimmistä kilpailueduista.